Triesztben ingatlant vásárolni sokak számára álom, köszönhetően a történelem, a kultúra és a látványos tájak egyedülálló keverékének. De mint minden nagy kalandban, itt is vannak akadályok, amelyeket el kell kerülni, hogy minden zökkenőmentesen menjen. Ez a cikk segít abban, hogy zökkenőmentesen navigáljon a vásárlás folyamatában, feltárva a leggyakoribb hibákat és azt, hogyan kerülheti el őket.
A “prima casa” lakásvásárlás: a legnagyobb hiba, amit elkövethetsz
Olaszországban lehet ingatlant vásárolni „első lakásnak” (“Prima casa”) vagy „második lakásnak” (“Seconda casa”). Az „első otthon” azoknak szól, akiknek nincs saját ingatlanuk, és lakhatás céljából kell házat venniük, ezért kedvezményt kapnak az illeték adóból, amely csak 2% az átértékelt kataszteri értékre. Nyilvánvaló azonban, hogy vannak feltételek, amellett, hogy nem lehet más ingatlana, az első lakás kedvezményével vásárolt ingatlan tulajdonosa legalább 5 évig az ingatlanban kell laknia, és a továbbértékesítésnek is vannak korlátai.
Minden más esetben a vásárlás második lakásként történik, ebben az esetben az átértékelt kataszteri érték után 9%-os adót kell fizetni, de ekkor sem a bérbeadásra, sem a továbbértékesítésre nincsenek korlátozások.
Amikor egy külföldi vevő Olaszországban vásárol ingatlant, nyilvánvalóan mindkét esetet felméri. Mindannyian szeretünk spórolni, és amikor csak tehetjük, a kevesebb adófizetés útját követjük, de ezt okosan kell tennünk.
Az első lakásként történő vásárlás azzal jár, hogy az ingatlanban lakunk, ez a megoldás csak személyes használatra lehet jó, olyan házra, amely folyamatos vagy alkalmi olaszországi lakhatásra szolgál, az Európai Unió által előírt korlátokon belül. Ebben az esetben nagyon nehézzé válik az ingatlan bérbeadása, tehát befektetésnek nem jó.
A második lakásként történő vásárlás viszont nem jelent semmilyen korlátozást, és lehetővé teszi, hogy az ingatlant szabadon, a tulajdonos preferenciái és igényei alapján bérbe adják. Rövid, közepes, hosszú távú szerződések, diákok, munkavállalók: bármilyen megoldás a járadékszerzésre nem okozhat gondot.
Első lakásként olyan ingatlant vásárolni, amelynek célja a befektetés, és amelyet a tulajdonosok nem fognak használni, soha nem jó ötlet. Egyrészt nehéz optimalizálni a jövedelmezőséget, hiszen legálisan nem lehet az egész lakást kiadni, csak a lakás egyes részeinek bérbeadására kell szorítkozni.
Bizonyos típusú szerződéseknél azonban, például a diákok és a munkavállalók számára kötött szerződéseknél, amelyek befektetési szempontból is a legérdekesebbek, a bérleti díj összegét az önkormányzat határozza meg megállapodások és paraméterek alapján, így a bérleti díj a nem használt részek arányában lesz (a tulajdonos papíron a lakásban lakik, egy szobát és a közös részek valamennyi százalékát használja, így levonva a profitot az üzemeltetésből).
Vagy pedig feketén kell bérelni, amit Olaszországban még a legnagyobb ellenségemnek sem ajánlok.
Olaszországban nagyon nehéz kilakoltatni egy olyan személyt, aki nem fizet lakbért. A legjobb esetben is (ha nincsenek kiskorúak vagy más bonyolult helyzetek), ezeket az eljárásokat a helyi bíróságon és ügyvédeken keresztül kell lefolytatni, és nem valószínű, hogy egy évnél rövidebb idő alatt megoldódnak. Egy év, amely alatt a tulajdonos nem kapja a bérleti díjat, de továbbra is fizeti az adókat és a társasházi költségeket. Aztán majd kiderül, hogy milyen állapotban kapja vissza a lakást.
Mindezt akkor, ha van rendes bérleti szerződés.
Ha nincs rendszeres szerződés, akkor a hatóságokhoz fordulni, ha a bérlő nem fizet, egyfajta önfeljelentés lenne, mind adócsalás (illegálisan bérbe adta), mind illeték adócsalás (első lakásként vásárolt, majd nem lakik benne, hanem bérbe adja) miatt, ami általában a vásárláskor fizetett 2% és 9% adó közötti különbözet, 30% büntetés és a bírság megfizetésével jár.
Természetesen azt is figyelembe kell venni, hogy a bérlő ezt zsarolási fegyverként használhatja, az első lakáshoz tartozik, hogy ott lakik, ha a tulajdonos évente 181 napnál kevesebbet lakik ott, akkor nem követelmény a szokásos tartózkodási hely, tehát az első lakás kedvezmény. A bérlő bizonyíthatná, hogy a tulajdonos nem tartózkodik az ingatlanban.
A bérleti díj sok esetben támogatott, 10 százalékos mértékű, míg más esetekben 21 százalékot kell fizetni (ami még mindig kevesebb, mint a munkaadó, amely 23 százaléknál kezdődik). Sok településen a házadóból is kedvezményt kaphat, ha a lakást bérbe adja.
Figyelembe véve a rendszeres szerződés nélküli bérbeadás minden kockázatát, a fizetendő adószázalék jó kompromisszum.
Nagyon gyakran a bérlők igénylik a bérleti díjat, a diákoknak a szülei levonhatják a bérleti díjat az adójukból, és néha a munkavállalóknak a cégek visszatérítik a bérleti díjat.
Semmi sem rosszabb, mint első lakásnak vásárolni egy olyan ingatlant, amely befektetésként szolgál jövedelemre. Ha szakemberhez fordul, nagyon jó befektetési megoldásokat találhatunk, minden szabályt betartva, adót fizetve, kockázatot minimalizálva, és mégis nagyon jó hozamot érhetünk el euróban.
Az ingatlankeresővel kötött szerződés fontossága
Viszonylag könnyen kapcsolatba kerülhetünk önjelölt „ingatlanszakértőkkel” vagy „olyan emberekkel, akik már csináltak ilyet”, akik készek felajánlani, hogy egy egyszerű kézfogással segítenek Önnek ingatlant vásárolni Triesztben. Az Ingatlankereső szerződés és számla megléte elengedhetetlen ahhoz, hogy elkerülje a csalásokat vagy a kellemetlen meglepetéseket, amikor Triesztben vásárol házat.
A jól meghatározott szerződés döntő szerepet játszik az ügyfél védelmében, mivel világosan meghatározza mindkét érintett fél jogait és kötelezettségeit. Ez a dokumentum szilárd jogi alapot biztosít viták esetén, és biztosítja, hogy minden elfogadott feltétel teljesüljön. Továbbá egy részletes szerződés pontosan meghatározhatja, hogy az ingatlankereső milyen szolgáltatásokat nyújt, beleértve a határidőket és a díjakat is, így elkerülhetők a félreértések és a nem teljesített elvárások.
A számla megléte nemcsak az tranzakció pénzügyi átláthatóságát biztosítja, hanem azt is megerősíti, hogy a kifizetések helyesen történtek, és minden felmerült költséget elszámoltak. A számla nemcsak a fizetés bizonyítékaként szolgál, hanem az elvégzett tranzakciók jogszerűségének garanciája is. Ez különösen fontos egy olyan környezetben, mint az ingatlanvásárlás, ahol a szóban forgó összegek jelentősek, és minden részletnek nyomon követhetőnek és ellenőrizhetőnek kell lennie.
A szerződések és számlák használata továbbá az Ingatlankereső komolyságát és szakmaiságát tükrözi, biztosítva az ügyfelet a kínált szolgáltatás minőségéről. A tudat, hogy az üzletet szabályozó hivatalos dokumentumokra támaszkodhat, növeli az ügyfél bizalmát és nyugalmát, csökkentve a csalások kockázatát. Végezetül ezek a dokumentumok egyértelmű nyilvántartást nyújtanak az egész vásárlási folyamatról, ami hasznos a jövőbeni jogi vagy adminisztratív szükségletek esetén.
Egy jól strukturált Property Finder szerződés tartalmazhat konkrét záradékokat is a vitarendezésre, a késedelem kezelésére és a be nem tartás esetén alkalmazandó szankciókra vonatkozóan. Ezek a további részletek extra biztonságot nyújtanak az ügyfél számára, biztosítva, hogy minden eshetőség előre látható és szabályozott legyen.
A számla viszont nemcsak a fizetés megtörténtét igazolja, hanem adózási célokra is felhasználható, lehetővé téve az ügyfél számára, hogy a törvény által előírt levonásokat vagy kedvezményeket igénybe vegye. A számlával történő kifizetések nyomon követhetősége megkönnyítheti a beszerzés könyvelését és pénzügyi irányítását is, megkönnyítve a felmerült költségek nyomon követését és a jövőre vonatkozó tervezést.
Vigyázzon az önjelölt “szakemberektől”, akik készpénzfizetést ajánlanak Önnek és ködös „fordítási szerződéseket” nyújtanak (ha nyújtanak!): azt kockáztatja, hogy elveszíti a jogai érvényesítésének és a beruházás megvédésének lehetőségét, valamint hogy tisztességtelen emberek kezébe kerülhet.
A trieszti ingatlankereső kiválasztása fontos döntés, és az, hogy engedéllyel rendelkező ingatlanügynökről legyen szó, sokat számíthat! Az engedéllyel rendelkező ügynök nemcsak alaposan ismeri a helyi piacot, hanem naprakész a legújabb törvényekkel és rendeletekkel kapcsolatban is, így biztosítva a biztonságos és zökkenőmentes tranzakciót.
Emellett egy ingatlanügynökről szélesebb körű forrás- és kapcsolati hálóhoz fér hozzá, amelyet felhasználhat az Ön igényeinek megfelelő, tökéletes ingatlan megtalálására. Ne feledje azt sem, hogy egy tanúsított ingatlanügynök szakmai biztosítással rendelkezik.
Így Ön nyugodtan tudhatja, hogy befektetése jó kezekben van, így Ön arra koncentrálhat, hogy új otthonát igazán különlegessé tegye.
Hogyan kell bérelni Triesztben: néhány pontosítás
Sok külföldi befektető azért vásárol ingatlant Triesztben, hogy azt bérbe adja, hogy euróban jövedelemhez jusson a világ egyik legkívánatosabb országában.
A befektetés maximalizálása érdekében azonban fontos, hogy a folyamat megkezdése előtt néhány megfontolást tegyünk.
Először is, az elvárások alapján meg kell vizsgálni a szükséges költségvetést. Itt nem fogok számadatokba bocsátkozni, ezek pontos megfontolások, amelyeket mélyrehatóan kell elvégezni.
Ezután el kell dönteni, hogy milyen módon szeretnénk kiadni, turista, diák, munkás, hosszútávra, mindegyik megoldásnak megvannak az előnyei és hátrányai, de Triesztben szerencsére minden típusú bérleményre van kereslet.
Bérlés Triesztben turisztikai bérléssel
Ezt a fajta kiadást nem mindig szoktam tanácsolni, a végén a nettó nyereség nem olyan sokkal magasabb, mint más kiadásokkal. Ha a turisztikai célú bérbeadásnál, ha nem maga végzi a munkát (azaz nem személyesen gondoskodik a vendégek fogadásáról, nem avatkozik be azonnal a vendég vagy a rendőrség vészhelyzet esetén, nem szervezi meg a takarítást és a foglalásokat), hanem valakire hagyatkozik, aki a tulajdonos helyett minden munkát elvégez, akkor a szolgáltatás költsége általában a bruttó bevétel 25-30%-a között mozog.
Ezután adót kell fizetni (minimum 21%-ot, ha csak egy ingatlan tulajdonosa), végül pedig minden költséget, például a közüzemi költségeket (a nyaralók általában nem spórolnak a légkondicionáláson) és a javítandó károkat.
Gyakran a kezdeti beruházás egy turista lakás esetében kicsit magasabb, mint más esetekben, mert a sikeres bérbeadáshoz extra tulajdonságokra van szükség, hogy kitűnjön, és akkor a lakást is fel kell újítani és ízlésesen be kell rendezni.
Figyelembe véve a magasabb beszerzési és kezelési költségeket, a lakás nagyobb mértékű elhasználódását, valamint azt, hogy nincs garancia arra, hogy a lakás egész évben 100%-ban ki lesz adva, ez a megoldás aligha éri meg igazán az ingatlantulajdonosnak.
Bérbeadás Triesztben diákoknak
Egy olyan megoldás, amelyet ügyfeleim gyakran kedvelnek és ajánlok. A diákok esetében a bérleti díj nemfizetésének kockázata nagyon alacsony (tudjuk, hogy a szülők mindent megtesznek a gyermekeikért), és nincsenek meg a dolgozó vagy a család igényei.
Adóként 10%-os támogatott arányt kaphatnak, ami az önkormányzati paraméterek közé esik. Ezért nagyon fontos, hogy Trieszt megfelelő területét válasszuk. Az önkormányzati paraméterek miatt Trieszt különböző területekre van felosztva, és a bérleti díj akár 10%-20%-kal is változhat.
Ezért nagyon fontos az utca, ahol a lakást megvásárolja.
Még a diákok esetében is van némi kockázat, előfordulhat, hogy bulizni fognak és tönkreteszik a lakást, de a turistákkal ellentétben nekik egy ideig együtt kell élniük az okozott kárral, és van kaució. De én mindig azt javaslom, hogy a lakásokat tegyék szépen, mert amit én látok, arra jobban odafigyelnek.
Bérbeadás Triesztben munkavállalóknak
Triesztbe sokan ideiglenes munkavégzés céljából jönnek (maximum 18 hónap), ilyen szerződéssel nem lehet a lakásba az állandó lakcíme, vagyis nem költözhetnek oda a bérlők, és nagyon keveset használják a lakást, mivel más városokban dolgoznak és családjuk van.
Ebben az esetben is 10% az adó a tulajdonosnak és nagyon fontos hogy Trieszt melyik területén, utcában van a lakas a bérleti díj kiszámításánál.
Bérbeadás Triesztben családok számára
Hosszú távú szerződések, amelyekben a bérlő oda költözhet és lehet lakcíme. Ezek a befektetők számára a legkevésbé gyakori szerződések, de hosszú távú befektetések esetén mégis megoldást jelenthetnek. A 10%-os kedvezményes adózást, vagy a 21%-os adózást lehet kihasználni, a helyzettől függően (igen, bizonyos esetekben jobb a 21%-ot választani a 10% helyett).
A kiskorú gyermekes családoknak történő bérbeadásnak megvannak a nyilvánvaló kockázatai, de megvan az előnye, hogy ha találsz egy jó bérlőt, akkor évekig nem kell csinál mást a lakás, csak jövedelmet termel anélkül, hogy gondolkodnia kellene rajta.
Mindezek a megfontolások a hosszú évek során szerzett tapasztalatokon alapulnak, mindig rendszeresen, szerződéssel és adófizetéssel bérbeadva, stressz és kockázat nélkül a bérbeadók számára. Ügyfeleink számára mindig kiváló eredményeket érünk el.