Mi történik azután, hogy ingatlant vásárolt Olaszországban? Checklist külföldi tulajdonosok számára
Az olaszországi ingatlanvásárlás nem ér véget azzal, hogy aláírja a végleges adásvételi szerződést a közjegyző irodájában.
Miután átvette a kulcsokat, még számos gyakorlati teendővel kell foglalkoznia: közüzemi szolgáltatások, helyi adók, társasházi ügyintézés, biztosítás és az ingatlan általános kezelése.
A külföldi vásárlók számára, különösen azok számára, akik nem élnek Olaszországban, ezek közül néhány lépés ismeretlen lehet. A jó hír az, hogy a legtöbbjük viszonylag egyszerű, ha egyszer már tudjuk, mit kell tenni.
Íme az ellenőrzőlistánk arról, mi történik azután, hogy ingatlant vásárolt Olaszországban.
Tartson meg egy másolatot a vásárlási dokumentumokról!
A tranzakció lezárását követően gondoskodjon arról, hogy a vásárlással kapcsolatos összes dokumentumot biztonságos helyen tárolja.
A legfontosabb az „atto di compravendita”, azaz az olasz közjegyző előtt aláírt végleges adásvételi szerződés.
A közjegyző felelős továbbá az ügylet bejegyzéséért és az olasz ingatlan-nyilvántartásoknál szükséges adminisztrációért. Az olasz adóhatóság szintén dokumentumokat bocsát ki az ingatlant illetően, ők adják oda az ingatlan kataszteri és jelzálog-adatait.
Hasznos továbbá a következő dokumentumok másolatainak megőrzése:
– az előszerződés, ha volt ilyen;
– az ingatlanügynök és más szakemberek számlái;
– kataszteri térképek;
– műszaki jelentések;
– energetikai teljesítményigazolás (APE);
– társasházi dokumentumok;
– felújítási és karbantartási dokumentáció.
Ezek a dokumentumok később hasznosak lehetnek, ha eladja, felújítja, bérbe adja vagy átörökíti az ingatlant.
A közművek átírása
Az első elintézendő gyakorlati teendők közé tartozik a villany-, gáz- és vízszolgáltatás átírása.
Ha a közműszolgáltatások már aktívak, általában „voltura”-t kell intézni, ami azt jelenti, hogy a szolgáltatás megszakítása nélkül módosítják a számlatulajdonos nevét.
Ha az előző tulajdonos már felmondta a szerződéseket, akkor helyette „subentro”-t kell kérni, ami gyakorlatilag a szolgáltatás újraindítását jelenti.
Ehhez általában az alábbi információkra van szükség:
– az olasz adószám (codice fiscale);
– személyazonosító adatok;
– az ingatlan címe;
– mérőszámok vagy ellátási kódok;
– mérőállások;
– az előző számlatulajdonos adatai, amennyiben rendelkezésre állnak.
A kulcsok átvételekor készítsen fényképeket az összes mérőállásról. Ez egy nagyon egyszerű óvintézkedés, amellyel megelőzheti a korábbi fogyasztással kapcsolatos vitákat.
Az internet-előfizetéseket általában külön kezelik.
A TARI, azaz a hulladékadó kezelése
Az ingatlantulajdonláshoz helyi adók és önkormányzati kötelezettségek is társulnak.
Az egyik leggyakoribb ilyen a TARI, azaz a hulladékkezelési adó.
A pontos eljárás az önkormányzattól függ, ezért ne feltételezzük, hogy az ingatlan megvásárlásával automatikusan minden rendben bejegyzésre kerül a helyi hatóságnál.
Például Triesztben az új birtokbavételre, a birtokbavétel megszűnésére, vagy a TARI-t érintő változásokra vonatkozó bejelentéseket általában az önkormányzati rendeletekben meghatározott határidőn belül kell benyújtani. Az önkormányzat jelenleg úgy rendelkezik, hogy a bejelentéseket a következő év június 30-ig kell benyújtani.
A szabályok és a határidők Olaszország más részein eltérhetnek, ezért az ingatlan helye szerinti önkormányzat honlapjának ellenőrzése legyen az egyik első adminisztratív teendője.
Ismerje meg az éves ingatlanadót!
A külföldi tulajdonosokat gyakran meglepi, hogy Olaszországban az ingatlanadó nagymértékben függ az ingatlan használatának módjától és elhelyezkedésétől.
Olaszország nagy részén a vonatkozó önkormányzati ingatlanadó az IMU.
A szokásos főlakóhely általában mentesül az IMU alól, kivéve bizonyos nagy értékű kataszteri kategóriákat, mint például az A/1, A/8 és A/9. Egyéb lakóingatlanok, beleértve számos második otthont is, adókötelesek lehetnek, az adókulcsokat helyi szinten határozzák meg.
Ingatlant vásárol Triesztben? Van egy fontos különbség.
Trieszt a Friuli-Venezia Giulia autonóm régióban található. 2023. január 1-jétől Friuli-Venezia Giulia az IMU-t saját ingatlanadójával, az ILIA-val (Imposta Locale Immobiliare Autonoma) váltotta fel.
Emellett külön regionális szabályok vonatkoznak az egyén fő lakóhelyén kívüli első lakóingatlanára is.
Például a 2025-ös adóévtől kezdve azok a magánszemélyek, akik megfelelnek a követelményeknek, kijelölhetik első „második otthonukat” az ILIA-kulcs csökkentése céljából. A trieszti ingatlanok esetében az önkormányzat egy speciális online bejelentési eljárást biztosít.
Ez jó példa arra, hogy a külföldi ingatlantulajdonosok miért ne támaszkodjanak kizárólag az olasz adózásra vonatkozó általános útmutatókra: a regionális és önkormányzati szabályok jelentős különbséget jelenthetnek.
Mutassa be magát a társasházkezelőnek!
Ha lakást vásárolt egy társasházban, derítse ki, ki a társasházkezelő (amministratore di condominio). A társasházkezelő felel az épület közös költségeinek kezeléséért és az adminisztrációért.
Győződjön meg arról, hogy a következő adatai a rendelkezésére állnak:
– név;
– elérhetőségi adatok;
– számlázási cím;
– e-mail-cím;
– tulajdonjogi adatok.
Továbbá tisztában kell lennie azzal, hogy hogyan történik a társasházi díjak befizetése, és mikor esedékesek a következő részletek.
Őrizze meg a legfrissebb társasházi költségvetések és közgyűlési jegyzőkönyvek másolatait. Ezek hasznos információkat tartalmaznak a tervezett karbantartási munkákról, a rendkívüli munkálatokról és az épületet érintő döntésekről.
Ha Olaszországon kívül él, győződjön meg arról, hogy az ügyintéző rendelkezik olyan e-mail-címmel, amelyet rendszeresen ellenőriz.
Sokkal könnyebb megbirkózni egy 100 eurós szokásos társasházi díjjal, mint hónapokkal később rájönni, hogy az épületben jelentős homlokzati vagy tetőmunkákat hagytak jóvá.
Fontolja meg az ingatlanbiztosítás megkötését!
Az ingatlanbiztosítás nem válik automatikusan kötelezővé pusztán azért, mert Önnek van ingatlana Olaszországban, bár bizonyos helyzetekben – különösen hitelfelvétel esetén – konkrét biztosítási követelmények vonatkozhatnak rá.
Függetlenül attól, hogy kötelező-e vagy sem, érdemes megfontolni a biztosítás megkötését.
A biztosítási szerződéstől függően a fedezet a következőket tartalmazhatja:
– tűz;
– vízkár;
– időjárás okozta kár;
– szomszédokkal, vagy harmadik felekkel szembeni felelősség;
– lopás;
– a lakásban található tárgyak károsodása.
Azok számára, akik az év nagy részét külföldön töltik, a biztosítás különösen hasznos lehet, mivel a problémák hosszabb ideig észrevétlenek maradhatnak.
Mielőtt mindent átfedő fedezetet vásárolna, érdemes ellenőriznie, hogy a társasház épületbiztosítása milyen kockázatokat fedez már.
Döntse el, hogyan fogják kezelni az ingatlant!
Ha állandóan az új olasz otthonában lakik, ez a rész viszonylag egyszerű.
Ha viszont külföldön él, felmerül a gyakorlati kérdés: ki gondoskodik az ingatlanról, amikor Ön nincs ott? Még egy üres lakásnak is szüksége van időnkénti gondozásra.
Lehet, hogy szüksége lesz valakire, aki:
– olykor ellenőrzi az ingatlant;
– átveszi a leveleket;
– koordinálja a kivitelezők munkáját;
– tartja a kapcsolatot a társasház-kezelővel;
– figyelemmel kíséri a közüzemi szolgáltatásokat;
– megszervezi a karbantartási munkákat;
– kezeli az esetleges vészhelyzeteket;
– előkészíti az ingatlant az Ön érkezése előtt.
Ez különösen fontos a második otthonukkal rendelkező tulajdonosok számára.
Egy kisebb vízszivárgás már kellemetlenséget jelent, ha tíz percre lakik az ingatlantól. Ez azonban jelentősen bonyolultabbá válhat, ha 1.500 kilométerre tartózkodik.
Ezért sok külföldi tulajdonos úgy dönt, hogy kinevez egy helyi kapcsolattartót vagy igénybe vesz egy professzionális ingatlankezelő szolgáltatást.
Ha Önnek van ingatlana Triesztben, a trieszti ingatlankezelési szolgáltatásunk keretében mi gondoskodhatunk erről az Ön számára. Mi lehetünk az Ön helyi kapcsolattartója, segítve Önt a karbantartásban, a közüzemi szolgáltatások kezelésében, a dokumentumok intézésében, a határidők betartásában és az ingatlan gyakorlati, napi szintű kezelésében, amíg Ön külföldön tartózkodik.
A cél egyszerű: Ön megtartja az irányítást az ingatlan felett anélkül, hogy minden apró ügyet egy másik országból kellene intéznie.
Ha az ingatlant hosszú időre üresen hagyja…
Ha az olaszországi ingatlana második otthon, előfordulhat, hogy hetekig, vagy akár hónapokig senki sem tartózkodik ott.
Az ingatlan hosszú ideig tartó üresen hagyása nem feltétlenül jelent problémát, de némi alapvető tervezést igényel.
Indulás előtt célszerű ellenőrizni a következőket:
– a vízcsapok és a vízvezeték-hálózat jó állapotban van-e;
– el kell-e zárni a fővízvezetéket;
– a fűtés beállításait, különösen a hidegebb hónapokban;
– az ablakokat, redőnyöket és zárakat;
– azokat az elektromos készülékeket és eszközöket, amelyeket biztonságosan ki lehet kapcsolni;
– a szellőzést és a páratartalmat;
– a leveleket és a levelezést;
– az üresen álló ingatlanokra vonatkozó biztosítási feltételeket.
Hasznos lehet továbbá, ha valaki rendszeresen ellenőrzi az ingatlant a távolléte alatt.
Egy apró szivárgás, páratartalom-probléma vagy elektromos hiba hetekig észrevétlen maradhat, és sokkal drágábbá válhat, mint az eredeti probléma.
Ha külföldön él, egy megbízható helyi kapcsolattartó, aki bejuthat az ingatlanba, jelentős segítséget jelenthet vészhelyzetek esetén.
A trieszti tulajdonosok számára ingatlankezelési szolgáltatásunk gondoskodik a rendszeres ellenőrzésekről, a karbantartás koordinálásáról és a gyakorlati teendők elintézéséről is, amíg az ingatlan üresen áll, így Önnek nem kell mindent távolról intéznie.
Tartson fenn vészhelyzeti kapcsolattartót Olaszországban!
Ha külföldön él, vagy csak az év egy részét tölti Olaszországban, erősen ajánlott, hogy legyen egy megbízható helyi vészhelyzeti kapcsolattartója.
A problémák nem mindig akkor merülnek fel, amikor Ön itt tartózkodik. Vízszivárgás, áramkimaradás, elromlott zár, fűtési probléma vagy a társasházzal kapcsolatos ügyek esetén szükség lehet arra, hogy valaki gyorsan bejusson az ingatlanba, és az Ön nevében koordinálja a megoldást.
Ideális esetben a helyi kapcsolattartónak:
– rendelkeznie kell egy tartalék kulcscsomóval;
– tudnia kell, hol találhatók a víz-, gáz- és áramellátás fővezérlői;
– képesnek kell lennie az ingatlan ellenőrzésére, ha valami baj történik;
– szükség esetén kapcsolatba kell lépnie megbízható szakemberekkel vagy vállalkozókkal;
– kapcsolatot kell tartania a társasház kezelőjével;
– át kell vennie a sürgős leveleket vagy értesítéseket;
– tájékoztatnia kell Önt, ha valamire az Ön jóváhagyása, vagy figyelme szükséges.
Külföldi tulajdonosok számára ez különösen fontos, mivel még egy viszonylag kisebb probléma is nehezen kezelhető távolról. A bejutás megszervezése, szakember keresése, az olasz nyelvű kommunikáció és a javítások nyomon követése gyorsan időigényessé válhat, ha Ön egy másik országban tartózkodik.
Ez lehet egy barát, rokon, szomszéd vagy hivatásos ingatlankezelő. A lényeg az, hogy az illető megbízható legyen, könnyen elérhető és szükség esetén gyorsan tudjon cselekedni.
Tisztázza, mi történik, ha később el akarja adni az ingatlant!
Még ha csak most vásárolta meg az ingatlant, érdemes átgondolni, mire lehet szüksége, ha a jövőben szeretné eladni.
A jövőbeli eladás általában sokkal egyszerűbb, ha az ingatlannal kapcsolatos dokumentációt a kezdetektől fogva teljeskörűen és naprakészen vezették.
Győződjön meg arról, hogy megőrzi:
– a vételi szerződést;
– a kataszteri terveket és az ingatlan-nyilvántartásokat;
– az energiahatékonysági tanúsítványt (APE);
– a felújítási, vagy karbantartási munkákról szóló számlákat;
– a műszaki jelentéseket és engedélyeket;
– a társasházi dokumentumokat és kimutatásokat;
– a berendezésekre vonatkozó tanúsítványokat, amennyiben rendelkezésre állnak;
– az esetleges szerkezeti vagy elrendezési változtatásokra vonatkozó dokumentációt.
Ez különösen fontos, ha a vásárlás után felújítja az ingatlant. A belső elrendezés, a berendezések, vagy egyéb elemek megváltoztatása műszaki dokumentációt, vagy a kataszteri nyilvántartás frissítését teheti szükségessé.
Ha a papírmunka hiányos, az eltérések esetleg csak akkor derülnek ki, amikor már eladni próbálja az ingatlant, ami pont a legrosszabb pillanatban okozhat késedelmet.
Hasznos továbbá, ha pontos nyilvántartást vezet az ingatlanba történt jelentős beruházásokról. A felújítások, az új ablakok, a fűtési rendszerek, a légkondicionálás, a fürdőszobák vagy egyéb fejlesztések mind relevánssá válhatnak, amikor az ingatlant a piacon pozícionálja, és állapotát ismerteti a potenciális vevőknek.
Ha külföldön él, a dokumentáció vezetése nehezebb lehet, egyszerűen azért, mert az évek során számos szakember, kivitelező és ügyintéző vehet részt a munkában.
Ezért ha az ingatlan dokumentációját állandó archívumként kezeli, és nem csak akkor rendezi, amikor eladni szeretné, az később jelentős időmegtakarítást jelenthet.
Amikor pedig végül eljön az eladás ideje, a teljes, és rendezett ingatlanaktának köszönhetően az ingatlanügynök, a szakember és a közjegyző sokkal korábban felismerhetik a lehetséges problémákat, és hatékonyabban előkészíthetik az ügyletet.
A következő ingatlanügyletét tervezi?
Ha ingatlanügyletet tervez Triesztben, Gradóban, Velencében, vagy Olaszország más területein, bátran vegye fel velünk a kapcsolatot!
Akár ingatlanvásárlást, akár ingatlan eladást, befektetést vagy ingatlankezelést tervez, végigkísérjük Önt a folyamat során, és segítünk eligazodni a helyi piacon, a szükséges dokumentációban és a gyakorlati teendőkben.
Olasz és nemzetközi ügyfelekkel egyaránt együttműködünk, különös tapasztalattal rendelkezünk a külföldi vásárlók és ingatlantulajdonosok támogatásában.
